직장인입니다 강남으로 이사 갔고요 질문 받습니다 (대치대디-2025)

성공한 사람의 인생은 성공한 후에 포장되어, 평범한 사람을 망친다.

 

 

 

운이 좋았습니다.

 

 

 

부동산 갈아타기란

기존에 보유한 집을 매도하고

입지가 더 좋거나 자산 가치가 더 높은 새로운 집을 매수하는 과정

 

 

 

부동산 찾는 법

1. 네이버 부동산 사이트에 접속한다

2. 원하는 아파트 이름을 검색하거나 지도에서 클릭한다.

3. 올라온 매물을 확인하고 하단에 있는 담당 부동산을 체크한다.

(매물을 많이 가진 사장님이 영업력이 있는 분이다. 매수자라면 그런 분에게 가자.)

4. 매도자 입장에서는 매물을 많이 가진 사장님이 꼭 좋은 건 아니다.

갖고 있는 매물이 많은 만큼 내 물건에 신경을 덜 써줄 수 있기 때문.

5. 미리 예측하지 말고, 일단 가서 대화를 해보자.

많이 다니다 보면 나에게 맞는 사장님을 만난다.

 

 

 

갈아타기 언제 해야 할까?

시장 상황이 어떻든, 원래 갈아타기는 어렵다.

그래도 갈아타기에 더 나은 시기를 꼽자면,

하락장이나 보함장이라고 할 수 있다.

이유1. 좋은 물건을 살 가능성이 높다. (RR은 더 잘 팔리고, 다음 갈아타기가 수월 / 반대로 못난이는 다음 갈아타기에 매도가 어려움)

이유2. 상급지/하급지 격차가 줄어든다

이유3. 부대 비용이 적게 든다 (복비, 취득세 등)

 

 

 

내 물건 냉정하게 보기

시세가 비슷한 지역의 아파트 실거래를 확인하자.

매수자는 내 지역 아파트만 보고 있지 않기 때문이다.

(가격이 비슷하더라도 각자의 조건은 다르다. 세대 수, 거래량, 동, 층, 뷰, 향, 인테리어 등)

 

 

 

매도의 기술

1. 인테리어는 무난한 톤 (화이트, 베이지 등 대중적인 스타일)

2. 버릴 물건은 전부 다 버린다 (집이 넓어 보여야)

3. 버리기 아까운 물건은 당근으로 판다.

4. 재테크 책은 숨기고, 전공 책을 꺼낸다 (매수자가 손해 본다는 인상 줄 수도)

5. 해가 잘 드는 시간에 약속을 잡는다.

6. 청소 (향기와 음악은 선택사항)

7. 가격, 가격, 가격

 

제일 좋은 건 빨리 파는 거다.

빨리 팔아야 상급지 물건을 조금이라도 쌀 때 잡을 수 있으니까.

그리고 빨리 팔려면 가격이 싸야 한다.

결국 최고의 매도 전략은 싸게 내놓는 것이다.

 

 

 

벼락치기 임장

평일엔 매물을 체크하고,

전화로 토요일 매물 임장을 예약했다.

 

 

 

고덕 주민은 올파포(올림픽파크포레온) 입주권을 노리고,

개포 주민은 디퍼아 입주권을 노리는...

정말 온 세상이 갈아타기였다.

 

 

 

"잠실에서 개포는 와도,

개포에서 잠실 가는 사람은 없어!

그리고 여긴 강남이잖아! 개포는 강남! 잠실은 송파!"

 

 

 

대단지의 특징

1. 거래량이 많다 (급매 나올 확률도 높다)

2. 등락폭이 크다 (상승장엔 빠르게 오르고, 하락장엔 크게 떨어진다)

 

 

 

네고

- 와, 사장님! 거기 집주인이 절대로 네고 안 해준다고 들었는데 어떻게 3천이나 깎은 거죠?

- 맞아요. 원래 절대로 네고 안 해준다고 했어요.

지난번에 어떤 분이 조금만 깎아주면 바로 계약금 넣는다고 했을 때도 안해주셨어요.

'먼저 깎아주면 내 물건 깎아서 팔아올게' 이렇게 얘기하시는 분들은 정말 많았거든요?

그런데 이분들은 달랐어요.

 

가진 돈이 얼마인데, 대출은 이만큼 받을 계획이고, 중도금, 잔금은 언제 어떻게 내겠다.

깎아주면 본인들이 최선을 다해서 일정을 맞춰보겠다고요.

최근에 손님들이 집을 진짜 많이 보고 가셨어요. 다들 간만 보고,

얼마까지 깎아줄 수 있는지 물어만 봤죠. 근데 이분들은 가격을 딱 제시했어요.

그 많은 손님들 중에 가격을 말한 분은 처음이었어요. 간절하셨는지, 감정에 호소하셨죠.

디테일한 계획에 감성까지 건드리니까 집주인 마음이 움직이더라고요.

 

그 집엔 주인이 따로 있었다.

명확하게 목표를 정하고 행동하고 노력한 사람에게 물건이 가는 게 맞았다.

간만 보고, 혼자 애만 탔던 나는 자격이 없었다.

 

 

 

가격 협상하는 법

1. 원하는 정확한 가격을 제시한다.

2. 자신의 자금 상황을 오픈한다.

3. 매수 계획을 디테일하게 세워서 제시한다.

4. 집을 칭찬한다.

5. 감정에 호소한다.

*주의 : 상승장에는 불가능, 하락장에만 가능하다.

갈아타기를 하락장에 해야 하는 이유다.

 

 

 

팔려는 집이 아니라 보여주는 집

"저층 물건 하나 있던데 이건 어때요?"

 

"아 그거요? 사지 마, 사지 마. 막말로 그거 사면 호구 되는 거예요.

로얄동도 아니고 층도 낮고 가격도 비싸요. 돈 더 보태서 방금 말씀드린 물건 사는 게 나아요.

그리고 집주인 분이 갈아타시려는 분이라 그 집을 싸게 팔면 예산이 부족해서 아마 네고도 어려울 거예요.

다른 물건들은 제가 천만 원이라도 빼볼게요."

 

"그 저층 집은 구조만 한번 보여줄게요."

 

'뭐라고...?'

 

"다른 집들은 세입자가 있어서 집 보기가 어려워요. 괜찮죠?"

 

우리 집은 팔려는 집이 아니라, '보여주는 집'이었다.

손님은 말 그대로 이 집을 '참고'만 한다. 다른 집을 팔기 위해,

모델하우스로 쓰인다.

 

그제야 정신이 들었다.

지금은 자존심을 부릴 때가 아니었다. 부동산을 골라서 맡길 처지가 아니었다.

휴대폰을 들었다. 그동안 다녀간 부동산 중 가장 적극적이고 친절했던 사장님들에게

다시 연락했다. 매물을 등록한 부동산은 둘에서 다섯으로 늘었다.

 

 

 

매일 봤던 실거래들이 기적 같은 일이었구나?

 

 

 

어느덧 아홉 군데 내놨지만 열 군데 이상은 내놓기 싫었던 나의 자존심,

그 자존심 때문에 매도가 되지 않는 줄도 몰랐다.

 

 

 

초등 전에 학원가에 자리 잡아.

지금 말고 기회는 없어. 안 그러면 12년 동안 꼼짝 못 한다.

힘든 상황에 마침 아버지가 반대하시니까 그만두고 싶은 거다.

가족 핑계 대지 말자.

딸에게 주고 싶었던 건 '이제 이사가지 않아도 되는구나,

여기가 앞으로 내가 살 동네구나' 하는 마음의 안정이었다.

그렇다면 우리 가족이 더 이상 옮기지 않아도 되는 곳으로 가야 했다.

그게 나에게는 강남이었다.

 

 

 

재건축

재건축이 좋아보이지만 고생만 하다가 칠순까지 버텨야 할 수도 있어요.

지금 공사비 오르는 거 아시죠? 자잿값, 인건비 다 오르고 있는 거 알죠?

조합원들끼리 '이왕 하는 거 고급지게 가자'하는데... 아, 고급화 좋죠~

돈이 문제지~ 추가분담금 4천 부르던 게, 슬슬 1억 되더니 지금은 말도 마. 5억이 넘어!

 

은마 아파트 20년 전에도 재건축 임박했다고 했던 거 다 알고 계시죠?

조합 계획만 믿던 사람들 다 피눈물 흘리고 있어요.

 

부동산 사장님의 투자금 없는 달콤한 재건축 투자 권유

100% 사기입니다.

 

 

 

재건축 vs 리모델링

재건축 : 차은우로 환생하는 것

리모델링 : 차은우로 성형하는 것

 

재건축

정의 : 완전 철거 후 신축

적용 법 : 도시 및 주거환경정비법

추진 가능 시기 : 준공 후 30년 이상

용적률 : 낮을 경우 추진

 

리모델링

정의 : 기존 골조 유지, 수선 및 부분 증축

적용 법 : 주택법

추진 가능 시기 : 준공 후 15년 이상

용적률 : 높을 경우 추진

 

 

 

답은 현장에

인터넷에 도는 정보는 늘 비슷하고, 때로는 틀리기까지 한다.

쉽게 얻는 정보는 정확하지 않다.

역시 답은 현장에 있다는 진리를 몸에 새겼다.

 

 

 

부동산 승자

"어, 언니. 2개월 안에 잔금 되겠어? 어머머 언니, 진짜 대박이다.

그럴 줄 알았어. 병원장 사모님이 그 돈이 없는 게 말이 안 되지! 얼른 와!"

좋은 가격의 매물이 팔리는 데에는 채 30분이 걸리지 않았다.

사연 있는 물건은 가격이 저렴했고, 가격이 싸면 아무리 복잡한 조건이 있더라도 금방 팔렸다.

결국 승자는 현금 보유자였다.

 

 

 

상급지로 가려는 주민들이 자꾸 저가로 집을 팔았다.

내 아파트, 내 집만 저평가 같았다.

부동산에서 자꾸 헐값에 팔아버리려 하는 것 같다는 피해의식마저 들었다.

 

 

 

금리

금리가 내려가면 집이 팔릴 확률이 높아지고,

그럼 상급지 가격이 오른다.

 

 

 

갈아타기의 핵심

"으이구, 내가 뭐랬어! 집 파는 거 오래 걸리면 진짜 힘들어.

빨리 팔고 강남 물건 빨리 잡는 게 더 이득이라고 했지!"

빨리 팔고 상급지 매수.

지나고 보니 이게 정말 갈아타기의 핵심이었다.

 

 

 

일단은 진정해 봐.

안 팔리는 물건은 없어! 다 팔리게 돼 있어!

 

 

 

매수자의 입장

내 매물은 단지 내 최저가가 됐다.

고층 물건과의 차이는 마침내 1억 이상이 되었다.

우리 집을 보러 왔던 손님이 한 말이 떠올랐다.

"저층인데 고층보다 1억 이상 싸지 않으면 사기가 좀..."

그 말을 허투루 듣지 말았어야 했다.

'매수자의 입장에서 이걸 살까?'를 생각했어야 했다.

 

 

 

결국 내 매물은 아파트에서 가장 싼 '동네 매물'이 됐다.

호가를 낮추자 팔릴 만한 물건이라고 판단해서인지 사장님들이 적극적이었다.

진즉 이렇게 할 걸.

 

 

 

호가를 낮추자

호가를 내려서 최저가 매물이 되자 부동산에서 전화가 매일 5통씩 왔다.

부동산에서 오는 전화를 전부 받았다. 단 한 통도 거절하지 않고 모두에게 내 매물을 줬다.

결국 50군데 넘는 부동산에 내놓게 됐다. 아니, 사실 몇 군데에 줬는지조차 기억나지 않는다.

 

 

 

매수자의 유형

*실거주 수요

어린 자녀가 있는 3040 부부들이 압도적

-1주택자 (갈아타기 하려는 사람들, 이들은 집이 안 팔려서 문제)

-무주택자 (전세금을 빼야 해서 잔금 일정 맞추기 쉽지 않음)

 

*갭투자 수요

50대 이상 투자자들. 어차피 전세 줄 생각이라 저층 편견은 없다.

 

*공부하러 온 사람들

나중에는 딱 봐도 티가 났다. 묘하게 동태 눈깔.

보고서 작성을 위한 공부에만 관심이 있음.

20-30대의 애매한 멤버 조합. 어색한 설정과 연기

 

 

 

매수 결정의 기준

1. 정확한 물건 1~3순위를 미리 정해야 한다.

2. 매수의 순간에는 눈이 돌아야 한다. 그 정도의 용기가 필요한 일이다.

 

 

 

부동산에 들어가는 게 어려웠던 사람이,

이제는 사장님들과 농담을 주고받고 급매 연락을 받는다.

실패지만 이건 실패가 아니다.

 

 

 

부모의 마음

"골라도 뭔 저층을 골랐어. 집주인도 아주 배짱이네.

금액도 하나도 안 깎아주고, 집이 저것뿐이냐? 사지마!"

부모의 입에서 나온 그 말은, 과거 자신의 목소리와 꼭 닮아 있었다.

그들도 지금 불안할 것이다. 자식을 지키고 싶은 본능.

자식 집 하나 미리 준비해 놓지 못해 미안하고, 힘들게 사는 데

돈 한 푼 못 보태줘서 짠하고, 내가 가진 게 없어서 얘가 이렇게 고생하는구나

싶은 죄책감에 걱정까지 얹어서 불안을 키운다.

 

"저도 자식이 하나 있어요. 10년 전에 그 아이가 강남으로 이사 가겠다고 했습니다.

당시에는 좋은 조건이 아니었지만, 지금 생각하면 정말 기회였죠. 근데 제가 말렸습니다.

지금은 경제도 안 좋고 위험하다고, 대출이 너무 많다고, 조금만 더 기다려 보자고."

"..."

"그 다음은 아시죠? 허허허."

사장님은 웃었지만, 그 웃음은 자책에 가까웠다.

잠시 침묵이 흘렀다. 그 침묵을 예상한 사람처럼, 차분하게 말을 이어갔다.

"부모님이 지금 망설이시는 거, 저도 이해합니다. 다 자식 걱정돼서 그러신 거잖아요.

빚지고 힘들게 살까 봐 괜히 마음 쓰이고, 나중에 팔 때 고생할까 봐 걱정도 되고,

그렇다고 좋은 집 사준다는 말은 안 나오고요. 저도 그랬거든요.

근데 지나고 나니까 알겠더라고요. 사실은 자식 때문이 아니고, 내가 용기를 내지 못한 거였어요."

그의 말을 들은 매수자 부모들의 동공이 흔들렸다. 어색해진 분위기.

"무조건 자식들이 하자는 대로 하세요. 나중에 저처럼 원망 듣지 마시구요."

 

띠리리리링.

한 시간 정도 잤을까. 4시를 넘길 무렵 울린 벨소리에 잠에서 깼다.

아까 아빠의 눈치만 보던 딸의 전화다.

"사장님, 저 계약할게요!"

 

 

 

(복비)중개 수수료 협상의 골든타임

가계약금 입금 전에 부동산과 복비에 대해 협상해야 한다.

어떤 이는 복비를 깎는게 아니라고 말하기도 한다. 각자의 신념에 따라 결정하면 된다.

나에게는 복비 몇 백만 원도 큰 금액이었기에 네고를 요청했다.

가계약금을 넣는 순간부터 중개수수료 협상의 갑을 관계는 뒤바뀐다.

계약 전이라면 부동산에서도 계약 성사를 위해 협상에 적극적으로 응할 것이다.

꼭 기억하라.

복비 협상은 가계약금 입금 전에

 

 

 

계약 후 하자를 발견했다면

누수 등 중대한 하자를 발견하게 되는 경우가 있다.

민법 제 580조에서는 이러한 중대한 하자의 경우에는 잔금을 치른 이후에도

매도인에게 하자담보책임이 있다고 규정한다.

그런데 이러한 하자담보책임을 묻기 위해서는 아래 4가지 조건을 충족해야 한다.

1. 법적으로 문제없이 성립된 매매 계약이어야 한다.

2. 매매 계약 시점에 이미 존재하던 하자여야 한다.

3. 매수인이 계약 당시에 하자가 있다는 사실을 몰랐어야 한다.

4. 하자가 존재한다는 사실을 발견한 날로부터 6개월 이내에 손해배상 등을 청구해야 한다.

 

 

 

계약 파기

"니 우리 거래한 거 딴 부동산에 다 불었제?"

- 예? 어... 에에?

"아직 계약금도 다 안 넣었는데, 니 뭐하는 짓이고?"

- 아... 어제 그... 양심 부동산에서 전화가 와서요... 그... 계약했다고... 말을 하긴 했어요. 왜... 왜요?

"양심 부동산? 그 새끼 또 물건 뺏아갈라고 작업했나 보네!

거기서 집주인 아들한테, 1억 더 비싸게 팔아준다꼬 계약 깨라 캤다.

지금 아들 찾아와서 계약 파기하겠다고 난리다. 난리!"

- 네? 아니... 잠깐만요.

 

"중도금이 젤 중요하다. 알긋나. 중도금이 들어가믄 니 집이고,

그 전까지는 니집 아니데이. 알았나?"

 

 

 

계약금, 중도금, 잔금

집을 살 때 매매 대금은 세 번에 나누어 보낸다. (가계약금까지 합하면 네 번)

바로 계약금, 중도금, 잔금이다.

 

많은 사람들이 부동산 거래에서 '가계약금'이라는 말을 쓰지만,

실제로는 법률상 공식 용어가 아니라 '계약금 중 일부'를 편하게 부르는 일상적 표현에 가깝다.

 

[ 가계약금 ] 비율 : 협의 / 특징 : 계약할 의사를 보여주는 단계 / 효력 : 계약서 작성 전 매매 의사 표현

[ 계약금 ] 비율 : 10% / 특징 : 계약 파기 시 위약금 발생 / 효력 : 매수자는 계약금 포기, 매도자는 2배 반환

[ 중도금 ] 비율 : 40-50% / 특징 : 일방적 계약 해제권 소멸 / 효력 : 사실상 해지 불가능(소송 외에는 불가)

[ 잔금 ] 비율 : 40-50% / 특징 : 명의 이전, 입주 등 거래 완료 / 효력 : 해지 불가능 (계약 완결)

 

 

 

한눈에 보는 부동산 계약 절차

[ 매물 탐색 ] 현장 방문, 등기부 등본 확인 / 하자, 저당, 압류 등 꼼꼼히 확인

[ 조건 협의 ] 가격, 일정, 옵션 등 / 중개수수료, 특약사항 사전 확인

[ 계약 체결 ] 계약서 작성, 계약금 납부 / 계약금 송금, 신분증 필수

[ 잔금 및 준비 ] 등기 변동, 잔금, 중도금 준비 / 대출 가능 여부, 추가 하자 점검

[ 입주 ] 잔금 지급, 등기 이전, 열쇠 인수 / 법무사 동행, 정산서류 필수

[ 마무리 ] 전입 신고 / 보증금 보호, 관리비 정산

 

*법무사나 대출 상담사는 부동산에서 소개하는 사람에게 그냥 맡기기보다는

발품을 팔고 가격을 비교해 보는 편이 좋다.

 

 

 

세상에는 항상 위가 존재한다는 걸.

이사를 와도 더 비싼 아파트, 더 넓은 평수, 더 화려한 신축이 있다.

새로운 욕심이 고개를 든다. 그 욕심만 쫓을수록 지금 발 딛고 있는 자리의 가치를 잊게 된다.