10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은... (김재수-2018)

부동산에서는 레버리지가 대부분 돈의 성격이었지만

세상에서는 돈이 아닌 시간으로 대체됐다.

당신이 지금 직장에 다니고 있다면 당신의 사장이

자신의 꿈을 이루기 위해 당신을 레버리지로 활용하는 것이다.

즉, 합당한 돈을 주고 당신의 시간을 빌린 것이다.

 

 

 

네이버가 돈을 버는 이유, 유튜브가 돈을 버는 이유는

사람들이 시간을 소비하게 만들기 때문이다.

한 사람, 한 사람의 시간을 오랫동안 빼앗을 수 있다면

그 시간에 광고를 내보낼 수 있다.

 

 

 

부동산에는 나름의 생태계가 있다.

도시의 생성이라는 부분만 놓고 보면

'지주 - LH - 시행사 - 건설사 - 분양사 - 은행 - 분양 계약자(투자자 및 실거주자)'

순으로 먹이사슬이 형성된다.

 

 

 

일자리를 중심으로 주거지가 형성되고 인구가 집중된다.

당연히 일자리 인근 지역은 가격이 비싸고 먼 곳은 저렴해진다.

교육이나 상권, 자연환경과 같은 부분도 중요한 요소지만

기본적으로는 일자리가 가장 큰 역할을 한다.

주거용 부동산에 투자한다면 직주근접을 1순위로 체크해야 한다.

 

 

 

상업용 부동산은 일자리보다는 상업시설을 이용해줄 소비자가 가장 중요하다.

일자리를 따라 주거용 부동산이 형성되고, 주거용 부동산을 따라 상권이 형성된다.

즉 모든 키를 일자리가 쥐고 있는 것이다.

 

 

 

부동산은 실물자산이다. 예컨대 금리가 1퍼센트 변동하는 것보다

우리 집 앞에 지하철이 개통되는 것이 더 중요하다.

 

 

 

인구수가 직접적으로 영항을 준다고 말하기는 어렵다.

인구는 줄어들지만 1~2인 가구의 증가로 세대수가 오히려 증가하는 곳이 더 많다.

서울만 보더라도 인구수는 줄었지만 가구 수는 꾸준히 증가하고 있다.

 

 

 

일본의 부동산 불황은 정부와 민간 건설업체가 주택 공급을 지속적으로 확대했던 데 있다.

게다가 거품 심한 상가와 토지의 타격이 컸을 뿐 주택은 크게 하락하지 않았다.

 

 

 

"당신은 왜 부동산 투자를 하는가?"

"세상은 왜 부동산을 필요로 하는가?"

"앞으로 부동산은 어떻게 진화할까?"

 

 

 

대체재가 될 수 있는 유형으로는 사업체, 주식, 부동산, 금, 채권 등 여러 가지가 있을 수 있다.

이 중 최고의 대체재는 사업체다. 사업체는 매월 현금흐름을 만들어낼 뿐만 아니라

가치의 탄력성이 다른 대체재보다 뛰어나다.

 

사업체를 직접 만드는 대신 주식에 투자하는 방법도 있다.

 

 

 

부동산의 최고의 장점은 시세차익이나 현금흐름이 만들어지는 것이지만

이용의 가치가 있다는 것이다.

의식주에 해당하는 것이다. 살면서 없어서는 안 될, 사라지지 않을 필수품이다.

가격이 급변하지 않고 천천히 움직이므로 시간에 투자하는 사람이라면

이길 확률이 매우 높은 대체재다.

 

 

 

부동산의 시세는 금리나 환율 또는 정책보다 일자리에 영향을 더 크게 받는다.

 

 

 

일자리가 있은 다음에 주거지가 있고,

주거지가 있어야 상권이 생기고 학군이 생긴다.

호재 중에 1등은 고급 일자리가 생기는 것이고,

다음으로 좋은 호재는 고급 일자리와 주거지를 연결해주는 교통이 생기는 것이다.

다음으로 좋은 호재는 그러한 주거지 주위에 상권과 학군 그리고 자연환경이 뒷받침되는 것이다.

 

 

 

업무시설 또는 공단과 관련 없는 일자리가 딱 한 가지 있다. 바로 관광지다.

교통이 좋고 쇼핑이 가능하며 자연환경이 우수하다는 삼박자를 갖춘 곳은

희소성에 의해 시세가 꾸준히 오를 수 있다.

대표적인 곳이 제주도와 해운대이고, 조금은 미흡하지만 강원도 양양이나 속초...

 

 

 

상가는 주거시설이 떠나지 않는 한 살아남는다.

다만 아주 큰 상권이 생겼을 때 종목이 겹치는 상권은 위험해진다.

예를 들어 카페거리가 있는 곳에 큰 백화점이 들어오면 카페들이 엄청난 타격을 받는다.

백화점에 각양각색의 식당이 들어오기 때문이다.

반면 백화점이 들어오더라도 주거시설에서 아주 가까운 근생 관련 업종

(세탁소, 미용실, 슈퍼, 베이커리 등)은 타격이 없다.

상가 투자를 할 때는 이러한 트렌드를 잘 살펴야 한다.

 

 

 

전세 가격은 사용에 대한 가치다. 따라서 전세 가격에는 거품이 없다.

 

 

 

지역이 시세를 주도한다.

그러니 부동산을 공부하지 말고 지역을 공부해라.

지역의 입지가 좋아질 여지가 있는지 체크하는 것이 우선이다.

 

 

 

아파트는 토지비용이 절반이고 건축비와 부대비용이 절반을 차지한다.

건축비는 자재비와 인건비로 구성되어 있다.

앞으로 지어지는 아파트는 과거에 지은 아파트보다 비싸지는 게 정상이다.

인건비와 자재비가 올라갈 확률이 높기 때문이다. 토지 시세는 말할 것도 없다.

 

 

 

부동산은 토지비용이 보편적으로 50퍼센트 이상을 차지한다.

그만큼 리스크 헤지가 되는 것이다.

주의할 점은 대지 지분이 너무 적은 부동산은 사지 말아야 한다는 것이다.

오피스텔이나 도시형 생활주택 같은 주거시설은 대지 지분이 너무 적다.

건물의 비중이 높아 시간이 지나면 감가상각될 확률이 높다.

 

 

 

PIR (가구소득 대비 주택 가격)

주택 가격이 가구의 연간 소득 대비 몇 배인가를 보여주는 지수

연간 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모으면 몇년 후에 집을 살 수 있는지를 대략 가늠

 

 

부동산은 주식처럼 이번 달 오르고 다음 달 내렸다가 다다음 달 오르는 투자처가 아니다.

한번 오르기 시작하면 꾸준히 상승하는 경향을 보인다.

단기간에 주택 공급을 할 수도 없고 수요는 달려들기 때문이다.

일반적으로 지방은 2~4년, 수도권은 4~6년 정도 상승하는 경향이 있으니

너무 오랫동안 오른 것은 아닌지 체크해보길 바란다.

 

 

 

매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후,

매매가만 줄곧 상승하는 경우 :

실사용의 가치인 전세가는 그대로인데 수용의 몰림으로

매매 가격이 오른 것이기 때문에 그만큼 거품이 생기고 있는 것이다.

 

 

 

대형 평형과 주상복합 그리고 나홀로 아파트는 공통점이 있다.

부동산 호황기가 왔을 때 가장 늦게 오른다는 점이다.

중소형 아파트가 가장 먼저 오르는데, 그 이유는 세대수가 많고

환기가 잘 되며 대지 지분이 높기 때문이다.

무난한 아파트가 많이 오르고 나면 나머지 아파트와 가격 차이가 너무 많이 나게 된다.

그러면 적정 가격을 유지하기 위해 나머지 아파트 가격이 오르는 것이다.

만약 주변의 대형 평형, 주상복합 그리고 나홀로 아파트까지 가격이 많이 올랐다면

그 아파트는 고점일 확률이 높다.

 

 

 

하락 신호1

입지가 안 좋은 곳에 발생하는 미분양은 흔한 일

입지가 좋은 곳임에도 미분양이 발생한다면 수요 대비 공급이 과잉 / 수요가 절대 부족한 상황

단순히 고분양가라서 분양이 안 되는 게 아니라는 뜻.

 

하락 신호2

입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다.

 

하락 신호3

성수기임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다.

(세대수가 많은 단지는 전세에서 매매로, 20평대에서 30평대로 이사하는 수요가 늘 있다.

이마저 없다면 부동산 경기가 얼어붙는 것이다)

 

하락 신호4

전세가 남아돈다

(인접 지역 분양권에 프리미엄이 붙고 있다면 전세 매물이 쌓여도 큰 문제는 없다.

오히려 부동산 경기가 살아있다는 뜻이다. 문제가 되는 상황은 주위에 공급이 많지 않은데도

전세 매물이 쌓일 때다.)

 

하락 신호5

앞으로 예정되어 있는 공급이 많다

(입주 물량이 터무니 없이 많은 경우는 일차적으로 그 지역 전세가에 영향을 주고,

미분양이 발생할 소지가 있다면 매매가에도 영향을 준다)

 

세 가지 이상 해당한다면 부동산이 하락 신호를 주고 있는 것이다.

 

 

 

 

부동산 상승가와 하락기에 나타나는 공통된 패턴이 있다.

유사한 패턴이 나올 수밖에 없는 이유는 부동산 투자를 하는 건 사람이고,

사람의 마음은 비슷하기 때문이다. 두려움, 안도감, 환호에 따라

사람들의 쏠림 현상과 종목 변화가 나타난다.

 

 

 

부동산의 사이클

1. 하향기에 나타나는 패턴

- 불황기라고 생각해보자. 누가 부동산 투자를 하겠는가?

- 가끔 나오는 급매물을 제외하고 거래가 뜸해진다.

- 건설사는 분양을 미룰 것이고 매매가는 하락한다.

 

2. 바닥을 다지고 상승하기 전

- 기존에 발생한 미분양이 조금씩 감소

- 공급은 부족하고 임차수요가 많아 전세가 부족해진다.

- 점차 전세가율이 높아진다.

 

3. 매수와 매도가 혼재하는 시기

- 집을 사기 좋은 시기는 바로 이때다.

- 투자자라 할지라도 안전한 투자처를 먼저 떠오르기 마련 (구축아파트)

- 가장 쉽게 살 수 있고 팔기에도 부담 없는 구축아파트를 선호하게 된다.

- 구축 아파트가 전성기를 맞이한다.

 

4. 상승의 신호탄, 분양권 프리미엄

- 입지가 좋은 구도심에 입주하는 새아파트 또는 신도시나 택지개발지구의

분양가에 프리미엄이 상승하기 시작한다.

- 이후 분양하는 단지들은 높은 경쟁률을 보인다.

 

5. 대세 상승

- 분양권이 과열되면 다음 타자는 재건축, 재개발이다.

- 분양권은 입주할 권리를 의미하는데 당첨이 하늘의 별따기가 되며
당첨만 되면 상상을 초월하는 프리미엄이 붙는다.

- 무주택자가 아니거나 청약 점수가 낮은 사람은 어차피 넣어도 떨어진다.

- 그러니 분양 전에 입주권을 확보할 수 있는 재건축, 재개발에 수요가 몰린다.

- 재건축 아파트가 입지가 좋고 환금성이 좋기 때문에 재개발보다는 먼저 오르고 재개발은 뒤늦게 상승한다.

 

6. 상승의 확산

- 구축 아파트, 분양권, 재건축, 재개발 할 것 없이 많이 오른 상태다.

- 하지만 오르지 못한 종목이 주상복합, 나홀로 아파트다.

- 동시에 하락폭이 컸던 대형 아파트로도 불이 번진다.

- 이 시기는 입지 좋은 대형 아파트의 투자 타이밍이다.

 

 

 

매매 타이밍

1. 매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때

- 확실하게 바닥을 다지고 오르는 것을 보고 들어가는 게 좋다

 

2. 매매가와 전세가가 동반 상승할 때

- 얼마나 오랫동안, 얼마나 많이 올랐는가를 따져봐야 하겠지만

- 큰 상승이 아니라면 되도록 사는 것이 좋다.

- 안정적으로 상승할 수 있는 시기라 볼 수 있다.

 

3. 매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때

- 전세가가 하락하는 건 공급이 많기 때문이고

- 그럼에도 매매가가 오르는 건 앞으로 오를 거라는 기대감이 작용하기 때문이다.

- 전세가가 보합인 데 반해 매매가가 급등하는 경우는 가수요가 많이 붙어
거품이 끼고 있는 상태라고 볼 수도 있다.

 

4. 매매가와 전세가가 정체될 때

- 가격이 정체되고 있다는 건 매년 물가상승률만큼 상승을 하지 못해

저평가 상태로 진입하고 있음을 의미한다.

 

 

 

부동산 투자에서 가장 중요한 것은 수요이고 두 번째는 공급이다.

 

 

 

공급이 적으면 주택이 부족하여 전세가가 오른다.

전세가가 너무 오르면 돈을 조금 더 보태 집을 사려는 수요가 증가하므로

매매가가 상승하기 시작한다.

 

 

 

인허가 실적이 적으면 최소 2년 후부터 공급이 부족해지고,

인허가 실적이 과다하면 2년 후부터 입주물량이 증가한다.

(다만 인허가 실적은 입주물량처럼 정확한 정보는 아니다.

인허가를 받고 나서 사정에 의해 분양 시기가 미뤄지는 경우도 있기 때문이다)

 

 

 

입주물량 체크 시 주의사항

1. 해당 지역만 살피면 안 된다.

주변 지역의 공급을 함께 살펴야 한다.

 

2.공급은 톱다운 방식으로 진행하는 게 좋다.

예를 들어 서울을 본다면, 서울 전체의 공급이 부족한 해가

언제인지 살피는 것부터 시작한다.

 

 

 

미분양 정보로 투자 타이밍 잡는 법

- 서울은 공급이 있어도 미분양이 나지 않고 바로바로 소화해낸다.

반면 경기도는 여차하면 소화가 안 되어 분양이 증가하는 지역이다.

인천은 그 중간쯤이라 볼 수 있다.

 

- 소화 능력은 인구에 비례한다.

- 인구 대비 적당한 미분양 수는 인구의 0.01퍼센트 정도가 과거 평균치와 유사하다.

경기도의 적정 미분양 수 : 11,174세대

인천의 적정 미분양 수 : 2,767세대

기준을 그어보면 현재 소화불량인지 아닌지 쉽게 알 수 있다.

 

- 소화 능력이 좋은 지역이면서 인구 대비 적정 미분양 수에 못 미치고

갈증 상태가 오래 지속된 곳이 좋은 투자처이자 좋은 타이밍의 지역이다.

 

- 신기하게도 미분양은 조금씩 사라지는 게 아니라

막힌 게 뚫리듯 뻥 하고 뚫리는 경향이 있는데, 바로 이때가 황금타이밍이다.

+ 미분양이 급속도로 줄었다고 해도 적정 미분양 수준으로 근접해야 한다.

 

 

 

청약경쟁률로 타이밍 잡는 법

청약이 1순위에서 모두 마감되고 경쟁률마저 높았다면

해당 지역의 신축 아파트 수요는 충분하다는 뜻이다.

해당 지역에서 같은 분양가로 분양을 한다면 성공할 확률이 매우 높다.

그래서 건설사는 분양가를 조금 높여 분양을 시도한다

(청약경쟁률은 심리를 살펴보는 가장 객관적인 지표)

 

 

 

경매 낙찰가율로 타이밍 잡는 법

경매는 일반 매매 시장의 선행지표라는 말이 있다.

실거주자보다 투자자들이 주로 활동하는 영역이다.

이들의 움직임은 경매 낙찰가율과 경쟁률이라는 발자취를 남긴다.

투자자들이 들어올 때는 매수 타이밍이고 빠져나갈 때는 매도  타이밍이라 보면 된다.

 

 

 

같은 종목 내에서 여러 전문가가 한목소리를 내는 중요 키워드가 있다.

10년 전에 읽었던 책과 최근에 나온 책을 볼때도 항상 공통된 내용이 있다.

 

1. 상가는 '유효 수요'가 핵심 키워드

상권의 크기와 상권을 이용해줄 주변 세대수를 계산하는 것.

상권의 크기는 작으면서 주변 세대수가 많은 경우가 좋다.

매출이 높을 수밖에 없고 공실률이 낮을 것이기 때문

 

2. 아파트는 '수요와 공급'이 핵심 키워드

금액의 크기가 더 중요하다. 얼마나 많은 돈이 더 투입될 수 있는가를 봐야 한다.

공급이 과다하면 전세가가 안정화되거나 하락한다.

공급이 부족하면 전세가가 상승하거나 전세가와 매매가가 동반 상승한다.

 

3. 빌라는 '교통'이 핵심 키워드

아파트 가격이 부담스러워 차선책으로 선택하는 주거 상품

직주근접이면서 교통이 좋은 곳에서 저렴하게 거주하려는 사람들이 선택하는 종목

 

4. 재건축은 '대지 지분'이 핵심 키워드

건물의 가격은 없어지고 대지의 가격만 남아 있기 때문이다.

아파트 하나에 여러 세대가 살고 있으므로 전체 대지 크기에서 세대수를 나눈

세대당 대지 지분이 실질적인 나의 대지 지분이다.

 

5. 분양권은 '적정 분양가'가 핵심 키워드

6. 토지는 '쓰임새'가 핵심 키워드

논밭으로만 쓰이던 땅이 대지가 되어 주택을 지을 수 있다면,

같은 땅이라도 중심상업지구로 지정되어 건물을 높게 지을 수 있으면 가치는 더 올라간다.

 

 

 

투자의 기본 소양

1. 발품

한 곳도 여러 번 가야 한다. 한 곳뿐만 아니라 여러 곳을 가야 한다.

주말에 쉬는 것보다 현장에 가는 것을 더 즐길 정도가 되어야 한다.

 

2. 손품

정보를 어디서 찾아야 하는지 알아야 하고,

찾은 자료를 정리할 줄 알아야 한다.

 

3. 협상

가격을 깎아야 할 때도 있고, 깎아줘야 할 때도 있다.

하자가 발생하거나 협조를 구해야 할 때도 있다.

 

4. 끈기

자신만의 방법으로 분석하고 결론을 도출하는 데 많은 시간과 노력 투여

최소한 1년은 미쳐야 한다.

 

5. 용기

-

 

 

 

신도시 투자

- 신도시는 구도심과 비교할 수 없을 정도로 장기간 공급이 이루어진다.

- 그래서 신도시와 구도심은 부동산 사이클 자체가 다르다.

- 부동산의 태생은 신도시다. 신도시를 이해하면 구도심 투자에도 도움이 된다.

- 신도시는 대도시의 토지 부족으로 인한 문제 해결을 위해 소규모 분산적 개발을 대체하는

계획도시 개념의 도시 건설 사업으로 탄생한다.

- 택지개발사업 중 100만평 이상의 지역을 일반적으로 신도시라 한다.

- 여기서 핵심 포인트는 '만든 이유'와 '규모'다.

 

1기 신도시

성남시 분당, 안양시 평촌, 고양시 일산, 부천시 중동, 군포시 산본

 

2기 신도시

판교, 동탄, 광교, 운정, 한강, 위례, 양주, 검단, 고덕국제, 아산 등

 

- 신도시 투자는 성공 확률이 90퍼센트 정도 된다.

- 나머지 10퍼센트는 지지리도 운이 없는 경우

(부동산 불황기 혹은 정책이 뒷받침되지 않은 채 만들어지는 경우)

- 최악의 경우라 할지라도 수익이 적거나 투자 기간이 길어질 뿐 4~5년 정도 버티면 대부분 수익이 난다.

- 신도시 내 아파트라면 더더욱 손해보기 어렵다.

 

 

 

신도시 형성 과정

- 맨 처음 입주한 아파트는 인프라가 너무나 부족하기 때문에 실거주자로부터 외면

- 시간이 조금 지난 시점부터는 아파트가 월등히 안정적인 투자처가 된다.

(기존 구도심 실수요자와 전국 투자자들에게 관심의 대상)

- 한 가지 단점 : 공급이 꾸준히 이뤄지기 때문에 전세가가 생각보다 낮음

- 신도시는 불편함의 시간만큼 가격으로 보상받는다.

- 상가는 인프라가 완전히 완성된 후 들어가는 게 좋다.

- 오피스텔은 일자리가 밀집한 곳의 역세권이 가장 좋다.

 

 

 

신도시의 가격 변화

입주시작

- 미분양 - 시범단지 프리미엄 - 분양권 불황기 - 분양권 끝물

신도시 입주 마지막

- 전세가 상승 - 매매가 상승

신도시 입주 2년 뒤

 

- 최초 3년은 불안 단계다. 좌초되거나 계획이 변경, 축소되는 경우가 워낙 많기 때문에

대부분의 사람들이 신뢰하지 않는다.

- 아파트를 분양하면 미분양이 나기 일쑤다.

(신도시의 위치가 구도심과 멀면 멀수록 그 정도는 더 심해진다 / 세종시도 예외는 아니었다)

- 가격만 놓고 보면 신도시는 가장 빨리 들어가는 게 가장 싸게 사는 것이다.

- 하지만 너무 빨리 들어가면 너무 오래 기다려야 하기 때문에 능사는 아니다.

- 안심 단계에서 흥분 단계 사이로 들어가면 오래 기다리지 않고도 2년 내에 원하는 수익을 낼 수 있다.

- 신도시는 10년 동안 만들어지는 곳이다. 최초의 가격으로 그 도시를 판단하면 안 된다.

 

 

 

신도시 투자 성공 기준

- 신도시는 태생부터 귀족 출신이다. 같은 귀족 내에서도 등급이 있다.

- 여기서 말하는 등급은 처음부터 결정된다.

1. 사업 규모가 어떠한가?

- 인구가 많은 신도시는 교통 환경이 잘 갖춰져 구도시와의 연결이 자연스럽게 이뤄진다.

- 도로는 물론이고 지하철 연장, 트램, GTX, KTX, SRT와 큰 교통 호재가 뒤따를 확률이 높다.

- 아파트가 20개 이상 들어오면 신도시의 사업면적을 갖는 것은 물론, 그 중에서도 큰 편

(백화점, 아울렛, 마트 정도가 들어올 수 있는 수준이 된다. 도청이나 법원 등의 고급 일자리가 들어오는 경우 많다)

- 아파트 개수가 10개 미만인 곳은 신도시 규모가 될 수 없다.

(택지지구 정도로 보는게 맞을 것이다. 지역 브랜딩을 위해 OO신도시라는 이름을 채택하는 경우도 있다)

 

2. 신도시를 만드는 주체는 누구인가?

- 신도시 건설은 예산 확보가 무엇보다 중요하다.

(그래서 지자체보다는 LH에서 주관하는 것이 보다 안전하다)

- 돈이 되는 사업은 LH에서 진행하고 그렇지 않은 사업은 지자체에 알아서 맡기는 경우도 많다.

- LH는 사리 판단이 매우 뛰어난 종합건설사다. 그러니 신도시가 들어서면 사업주체를 꼭 확인하라.

- 전라북도 전주시 혁신도시 사례 :

(절반은 LH, 절반은 전주시 도시개발공사에서 진행, LH쪽 절반은 순조로운 청약, 나머지 절반은 미분양)

- 혹자는 SH와 LH에 대해 '합법의 탈을 쓴 땅 장사꾼'이라고 평가하기도 한다.

 

3. 인근 구도심의 좋은 입지와 근접성이 어떠한가?

- 신도시는 초기 편의시설이 너무나 부족하다.

(따라서 인접한 지역의 편의시설을 이용할 수 있다면 단점을 단기간에 극복할 수 있다)

- 신도시는 일자리와의 근접성이 중요하다.

(구도심의 일자리와 가까운 곳의 신도시는 잘되는 반면 거리가 먼 곳은 외면 받는다)

- 경북 김천혁신도시와 전남 나주혁신도시는 구도심과 동떨어져 있어 시세가 크게 상승하지 못했다.

 

4. 일자리가 함께 들어오는가?

- 일자리가 동반되면 성공 확률이 매우 높아진다.

- 소득수준이 높은 일자리일수록, 지식기반 산업일수록 효과가 크다.

 

 

 

구도심 투자

- 구도심의 투자 성공 여부는 수요를 얼마나 예측할 수 있는가에 달려 있다.

- 만약 사람들이 집을 사지 않는다면 어디에서 거주할 것인가?

거주할 주택은 꼭 필요하다. 만약 집을 사지 않는다면 임차할 수 있는 주택이

그만큼 더 필요하다는 것을 의미한다.

- 주식에서 말하는 수요가 '산다 또는 사지 않는다'를 의미한다면

부동산에서 수요는 '집을 산다 또는 임차한다'를 의미한다.

- 많은 사람이 집을 사지 않으려고 하면 매매 가격은 오르지 못하지만 전세 가격이 오르게 되고,

많은 사람이 집을 사려고 하면 전세 가격은 안정되지만 매매 가격이 오르게 된다.

즉, 매매수요를 뒤집으면 임차수요가 된다.

- 강남의 아파트는 대체로 전세가율이 낮고, 지방의 아파트는 전세가율이 높다.

단순히 전세가율로 비교하는 우를 범하면 안 된다.

과거 평균 전세가율과 현재 전세가율을 비교해 과거 평균보다 현저히 높아졌을 때, 매수 적기다.

 

 

 

구도심 부동산 사이클

- '수요 : 사람의 불안한 마음', '수요 : 사람이 끌어다 쓰는 돈의 크기'라면

어떨 때 마음이 불안해지겠는가? 부동산에 악재가 될 것 같은 작은 요소라도 뉴스에 자주 보이면

매매가 아닌 임차 쪽으로 기우는 게 사람의 마음이다.

- 어떨 때 돈을 끌어다 투자를 하는가? 확실하다 싶을 때 레버리지를 일으킨다.

- 가격이 급등하는 모습을 경험하고 나면 없던 돈도 만들어내는 게 인간의 마음이다.

- 결국 시세를 움직이는 건 아파트 자체가 아니라 사람의 마음이라 볼 수 있다.

 

 

 

구도심의 사례별 투자 가치

- 90퍼센트가 낡았고 10퍼센트의 새 아파트가 들어서면 누구나 이 아파트에 거주하고 싶어지기 마련

먼 타지로 이사하기도 어렵고, 자녀들의 학교문제도 있으니 말이다.

- 따라서 재건축 아파트가 1순위, 재건축 연식이 도래하지 않은 일반 아파트는 2순위

- 재건축 아파트는 수익성이 높은 만큼 리스크도 크다.

많은 투자금이 필요하고, 정책 등으로 인한 사업성의 변화라는 우려, 시간상의 여유도 있어야 한다.

세계 불황이나 금융위기 등 대외 시장의 변화에 가장 큰 영향

- 재건축 아파트는 들어가 살고 싶은 아파트가 아니라 새 아파트로 바뀌었을 때

시세차익을 보고 싶어서 보유하는 것이기 때문에 있어도 그만 없어도 그만일 수 있다.

- 하지만 구축 아파트는 없으면 살 곳이 없다. 주택 부족이 큰 문제지

새롭게 짓거나 리모델링을 하는 건 시장의 분위기가 좋을 때 이뤄진다.

- 택지개발 형태가 아닌 구도심은 단독주택이 대표주자다. 주택들이 오래된 곳은

주거환경 개선사업, 주택재건축, 주택재개발, 재정비촉진지구, 가로주택정비사업,

주거환경 관리사업 등으로 리뉴얼 된다.

- 1~2개의 주택이 새롭게 지어지는 지역도 있지만 정책적으로 지구로 지정되어

동네 전체가 새롭게 탄생하는 지역이 많다. 이런 곳은 훌륭한 투자처가 된다.

- 장위동은 여전히 아파트보다 주택이 많다. 앞으로 아파트 숲으로 변하게 될 지역이다.

- 택지개발 형태가 아닌 구도심에 투자할 생각이라면 '재정비촉진지구(과거 뉴타운)'라는 단어에 주목하자.

다수의 지구가 지정되어 동네 전체가 천지개벽하는 곳이다.

- 재건축도 없고, 재개발도 없는 구도심은 실거주자가 가장 선호하는 곳이 된다.

 

 

 

구도심 투자 성공에 필수적인 기준

- 수요

투자수요가 아닌 실수요가 참여할 때 가격이 많이 오른다

 

- 공급

인구수 대비 입주물량이 얼마나 많은지 부족한지에 따라 전세가가 결정되고

매매각도 영향을 받는다.

 

- 가격

너무 오랫동안 오르지 않으면 인플레이션이 축척됐다가 뒤늦게 반응한다

때로는 경쟁 지역이 오르는 경우 함께 오르기도 한다.

 

- 입지

호재 1순위는 일자리, 2순위는 교통, 3순위는 재개발로 인한 천지개벽

4순위는 상권, 교육, 자연환경의 변화가 있는 경우

 

- 정책

정책에 의한 풍선 효과다. 풍선 효과는 한 곳을 누르면 다른 한 곳이 올라가는 것을 말한다.

 

- 임차수요에는 실수요만 존재하지만 매매수요에는 실수요와 가수요가 혼재되어 있다.

- 매매수요의 실수요가 많아지려면 임차수요의 실수요자가 이동해줘야 한다.

결국 집값이 오르는 키는 임차수요자들이 쥐고 있는 것이다.

- 반대로 집값이 내리는 키는 매매수요가 임차수요로 이동하는 것이므로

자가로 거주 중인 실수요자가 쥐고 있다.

- 전국 평균 자가점유율보다 지역별 자가점유율을 파악하는 것이 도움이 된다.

더 나아가 관심 있는 아파트별로 보는 것이 더 도움이 된다.

- 자가점유율이 높다 낮다를 판단하는 기준은

지역별, 아파트별로 10년, 20년 평균을 기준으로 하여 비교해보면 적당하리라 판단

- 관심 지역 아파트의 청약 경쟁률이 높다면 임차수요가 매매수요로 이동하고 있음을 의미한다.

- 공급이 급증하면 그 순간부터 2년 동안 시세가 하락할 확률이 높고,

2년 넘게 공급 부족이 이어지면 상승하는 경향을 보인다.

- 공급은 신규 공급만 체크해서는 안 된다. 재고도 하나의 공급으로 봐야한다.

부동산에서 재고는 미분양이다.

- 체크해야 할 것은 두가지, 즉 공급과 미분양이다. 공급은 앞으로 2년 내에 공급될 물량을 가늠해보는 것

- 결론적으로 최근 2년동안 인허가 실적이 적으면서 미분양물량이 소진되고 있다면 좋은 시기이고

반대라면 안 좋은 시기다.

 

 

 

구도심의 가격은 적당한가?

- 특별한 호재가 없었는데 상승한다면 인플레이션으로 인한 가격 상승으로 봐야 한다.

- 적정 가격은 지역 간 비교를 해도 좋고 랜드마크 아파트끼리 비교해도 좋다.

해당 시점에 입지 대비 누가 적게 올랐는가.

- 중요한 것은 오를까, 오르지 않을까보다 얼마나 더 오를 수 있을까 하는 점이다.

- 최근 4년 동안 가격 급등이 심했는지, 경쟁 지역 대비 싼지 아니면 비싼지를 봐야 한다.

- 입지가 좋고 공급이 적고 수요가 많아도 가격이 많이 오른 상태라면? 하는 점도 따져봐야 한다.

- 부동산 경기는 사이클이 정확하진 않지만 대체로 10년을 주기로 상승과 하락이 나타나는 편이다.

바닥에서 상승하여 고점까지 5년 그리고 고점에서 하락하여 바닥까지 5년

- 나는 4년 간 기존 아파트 가격 대비 30퍼센트 미만으로 오른 아파트를 살펴보는 편이다.

30퍼센트 미만에 매입해서 50퍼센트 정도에 팔면 적당하다는 생각이다.

 

 

 

구도심의 입지 변화

- 입지가 가장 좋은 곳에만 투자할 수는 없는 법이다.
기왕이면 앞으로 입지 변화가 예상되는 지역에 투자하는 것이 좋다.

 

입지 변화를 주도하는 주요 포인트 세 가지

1. 일자리 호재가 있는가?

2. 일자리로 연결해주는 교통 호재가 있는가?

(지하철-기차-도로 순. 지하철 역세권이라 해서 모두 같은 건 아니다.

고급 일자리를 지나가는 노선인지를 따져봐야 한다. 예를 들어 강남으로 연결되는

신분당선이 개통된 후 광교부터 용인 수지, 판교가 꾸준히 시세 상승)

3. 5년 내에 재개발되는 구역이 있는가?

(아파트 하나가 재건축된다고 해당 지역의 입지가 바뀌진 않는다.

넓은 지역이 광범위하게 개발되어야 한다. 구도심에선 이러한 개발이

'재정비촉진지구'라는 이름으로 진행된다. 주택이 밀집한 곳이 아파트 숲으로 천지개벽하는 것이다)

 

 

 

구도심, 정책에 의한 풍선 효과

- 2017년 8월 2일 부동산 대책이 나온 이후로 서울의 입지 좋은 아파트의 가격 상승이 유독 컸다.

- 분양권을 누르면 재건축 수요로 이동하고, 재건축마저 누르면 구축아파트로 수요가 몰린다.

- 구축아파트를 누르면 주상복합, 오피스텔, 단독주택으로 퍼지고

- 주택 전체를 누르면 상가나 토지로 수요가 이동한다.

- 수도권을 누르면 지방으로 퍼지고, 눌렀던 수도권을 풀어주면 다시 수도권으로 수요가 몰린다.

 

 

 

지방 소도시 지역 분석법 (인구 30만 이하)

1. 네이버 또는 다음 지도에서 지적도를 눌러 색상을 확인한다.

- 분홍색과 보라색 부분이 상업지구다.

- 마을이 커지면 상업지구가 생기고 상업지구 주변으로 사람들이 몰리게 된다.

- 상업지구 모양이 삐죽삐죽하다면 오래전부터 형성된 곳이라고 보면 된다.

 

2. 택지개발지구를 찾자.

- 택지개발지구는 구도심에서 외곽으로 생기기 마련이다.

- 현재 만들어지는 곳도 있고, 10년이나 20년 전에 만들어진 곳도 있다.

- 구도심이 된 곳은 흔적을 찾기 어렵다. 찾는 방법은 지도의 노란색 도로를 보는 것이다.

왕복 4차선 이상 도로가 노란색으로 표시되어 있는데, 노란색이 촘촘하고 반듯한 곳

그리고 노란색 내부에 2차선 도로가 반듯한 곳은 택지개발로 개발된 곳이라 보면 된다.

- 사람들은 구도심보다 택지개발지구를 좋아한다.

 

3. 시청의 위치를 살펴보자

- 시청은 위치상으로 도시의 중간쯤에 있는 경우가 많다. 사람들이 편하게 방문할 수 있어야 하기 때문이다.

- 시청은 서민의 소리를 가장 잘 들을 수 있는 곳에 위치한다는 점이 중요하기 때문에

가장 좋은 입지를 선택할 확률도 낮다.

 

4. 법원 자리를 찾아보자

- 인근 지역이 택지개발지구로 개발되면 외곽으로 나가는 경우가 많다.

- 법원이 들어선 자리는 다른 곳보다 기본적으로 학구열이 높다.

- 그 수요를 겨냥한 학원들도 많이 들어서게 된다.

 

5. 시외버스터미널을 찾자

- 지하철이 없는 지방 소도시는 시외버스터미널이 중요한 역할

- 터미널 인근에는 숙박시설이나 쇼핑몰 같은 편의시설이 자리잡게 된다.

- 시외버시터미널의 입지는 학군이 좋고 조용하게 살 수 있는 곳은 아니지만

편의성을 추구하는 사람들에게 인기가 있는 곳이다.

- 터미널이 있다는 말은 그만큼 외부에서 들어오기 편하도록 교통 환경이 갖춰져 있다는 말이다.

따라서 이곳을 중심으로 교통 계획이 구상될 수밖에 없다.

 

6. 영화관, 백화점, 대형마트, 아울렛

- 영화관을 검색해보면 상업지구 중에서도 어디가 활성화되어 있는지 알 수 있다.

- 영화관 주변으로 먹거리와 쇼핑가가 형성되어 있을 확률이 매우 높다.

 

7. 학원가가 형성된 곳을 찾자

- 지방은 학군 수요가 서울만큼 많지는 않다. 하지만 공부를 시키고자 하는 열기는 어디에나 있다.

- 인기 좋은 중학교를 찾아내는 것도 좋지만 그것보다 학원가가 형성된 곳이 더 중요하다. (입지의 가격 영향 큼)

- 서울은 대치동, 목동, 노원구, 중계동에 학원가가 밀집되어 있으며 다른 곳보다 시세가 높은 편

- 학원가를 찾는 방법은 쉽다. 유명하거나 요즘 뜨고 있는 수학학원, 영어학원 이름으로 검색해보면 된다.

- 학원의 숫자가 많을수록 그만큼의 수요가 있다는 것

 

8. 평당가 높은 아파트를 찾아보자

- 평당가 높은 아파트가 어디에 있는지 찾아조면 지금까지 조사한 입지 결과와 유사한 결과가 나올 것이다.

- 이러한 과정이 번거롭다면 역으로 비싼 아파트가 어디인지 찾고,

그곳이 왜 비싼지를 지금까지 설명한 방법에 대입해보는 것도 좋다.

 

 

 

광역시 이상 지역 분석법 (인구 100만 이상)

1. 업무지구가 밀집된 곳은 어디인가?

- 서울에서 살 때와 지방도시에서 거주할 때 가장 큰 차이는 출퇴근에 소요되는 시간이다.

- 지방 소도시는 출퇴근 시간이 중요한 요소가 아니다. 크기가 작기 때문에 어디에 있어도

웬만하면 차로 30분 이내에 출퇴근을 할 수 있다. 따라서 편의시설이나 학원가 그리고

택지개발지구가 중요한 항목이다.

- 반면 도시의 크기가 커지면 커질수록 직주근접의 문제가 중요해진다.

- 특히 서울은 다른 무엇보다  출퇴근 시간이 중요한 요소다. 생존과 직결되는 문제이기 때문이다.

- 지도에서 중심상업지구가 가장 큰 곳이 어디인지 찾아보면 된다.

서울은 종로, 강남, 여의도가 가장 크다.

그 외 용산, 공독, DMC, 목동, 마곡, 구로, 잠실, 문정 등이 있다.

- 상업지구는 크기도 중요하지만 얼마나 고급 일자리인지가 더 중요하다.

 

2. 업무지구로 빠르게 이동할 수 있는 교통이 있는가?

- 지하철은 급행 여부에 따라 그리고 환승 여부에 따라 시간 차이가 커진다.

- 거리도 중요하지만 시간이 더 중요하다.

 

3. 택지개발지구 또는 신도시로 개발한 곳인가?

- 업무지구와 가까운 신도시일수록 인기가 있을 것이다.

 

4. 아파트가 밀집한 곳인가? 주택이 다수인가?

- 아파트가 밀집된 곳이 좋다. 그만큼 수요가 많다는 뜻이기 때문이다.

- 지하철역을 하나 만들더라도 주택가 사거리에 만들기보다는 아파트가 밀집된 사거리에 만들 확률이 높다.

- 상권이나 학원 등은 그 수요에 맞춰 입점하게 되니 결국은 좋은 곳이 더 잘된다.

 

5. 중학교 학군이 좋은 곳인가?

- 서울은 학군 열기가 매우 높다.

- 부동산에서 가격에 영향을 주는 건 중학교 학군 수요다.

- 좋은 고등학교는 어디에 거주하더라도 지원하여 입학할 수 있지만

좋은 중학교는 인근 거주자만 입학할 수 있기 때문이다.

그래서 좋은 중학교 인근으로 이사를 하는 경우가 많다.

- 중학교 순위를 찾고 싶다면 네이버나 다음에서 '2017년 OO지역 중학교의 특목고 진학순위'로 검색해보라.

 

6. 지역 분석 (예: 강동구)

- 강동구의 중심상업 지구 : 천호, 강동

(고급 일자리가 있는 곳은 없고 상권이 형성된 정도다)

- 핵심 일자리가 없는 배후 지역임을 알 수 있다.

- 지하철 노선은 5호선, 8호선 그리고 앞으로 연장될 9호선이 있다.

- 서울 주요 업무지구로 이동하기 위해서는 9호선이 가장 좋다.

따라서 둔촌동이 가장 기대되는 곳이다.

- 5호선은 강남으로는 못 가지만 종로를 지나가기 때문에 입지에 영향을 주는 노선이다.

- 8호선은 업무지구인 잠실을 경유하기도 하지만 강남 업무지구로 갈아탈 수 있으므로 의미가 있다.

- 강동구는 업무지구로 접근 가능한 역세권이냐 아니냐에 따라 시세 차이가 난다.

- 천호동, 성내동, 길동은 옛 모습을 그대로 간직하고 있고

둔촌동, 길동, 명일동, 고덕동은 체계적으로 설계되어 만들어졌다.

- 아파트가 가장 밀집한 곳은 고덕동이다.

그만큼 사람들이 거주하고 싶어 하는 곳이다. 재건축이 되어 새 아파트가 들어서고 있는 곳으로,

앞으로 더 많은 수요가 생길 수 있다.

- 반면 암사동, 천호동, 성내동에는 주택이 많다.

- 상위 5등 안에 드는 주요 학교를 지도에 표기해보면 조금 더 안쪽에 있는

암사동, 명일동, 고덕동이다. 이들 지역 주변에 학군 수요가 많다고 볼 수 있다.

 

 

 

손품으로 입지 변화 살피는 법

1. 도시 기본 계획 살펴보기

- 도시는 국가에서 관리하는 대상이다.

- 서울을 분석하고 싶다면 서울시청 홈페이지에 들어가 도시기본계획을 살펴보자.

- 도시기본계획은 시 단위 중 가장 상위의 계획이다.

- 그중에서도 강동구를 분석하고 싶다면 강동구청 홈페이지에 들어가면 된다.

- 하지만 구 단위로는 기본계획을 수립하지 않는다.

 

2. 시청장 및 구청장 이름으로 최근 뉴스 및 인터뷰 검색하기

- 해당 지역의 문제점과 해결 방향에 대한 이야기가 주를 이룰 텐데

어떤 부분을 더 중점적으로 진행할 계획인지 유심히 살펴보면 도움이 된다.

 

3. 지역+키워드로 검색하기

- 강동구를 분석한다고 가정했을 때 다음과 같은 키워드로 인터넷에 검색해보라.

'강동구 개발 호재', '강동구 교통 호재', '강동구 분양', '강동구 일자리', '강동구 지역경기',

'강동구 부동산', '강동구 학군', '강동구 인구', '강동구 대기업', '강동구 위해 취약시설' 등이다.

 

4. 나무위키에서 지역에 대한 히스토리 살펴보기

 

 

 

우리 동네 시세지도 만드는 법

- 자신이 거주하고 있는 곳에 대해 우리는 얼마나 알고 있을까?

(집 앞 파리바게트는 매매가가 얼마이고 월세 시세는 어느 정도일까?)

(아이가 검진을 받았던 그 내과의원은 매매가가 얼마일까? 월세는 얼마 정도 할까?)

(집 근처에 4층짜리 다가구주택이 새로 지어졌는데 그 건물의 매매가는 얼마일까?

토지는 얼마에 사서 얼마에 지은 것일까?)

(그 바로 옆에 쓰러질 것 같은 정말 오래된 1층 단독주택이 하나 있는데 왜 새로 짓지도 않고

저렇게 방치되고 있는 것일까? 그리고 얼마 정도 할까?)

 

- 멀리 갈 필요도 없다. 내가 사는 곳에서 반경 500미터만 보더라도 모르는 것 투성이다.

- 아파트는 매물 정보가 뜨기 때문에 시세 파악이 쉽지만 그 외 부동산을 알기 어렵다.

 

단독주택으로 대지 평당가 이해하기

- 단독주택은 오래된 주택으로 선정해야 한다.

- 단독주택의 시세를 먼저 조사하는 이유는 우리 동네의 평당가를 이해하기 위해서다

1. 매물 정보로 확인하는 법

- 네이버 부동산 : 오피스텔, 분양권, 주택, 토지, 원룸, 상가, 공장 등 다양한 매물이 올라와 있다.

관심 지역에 나와 있는 주택 매물의 시세를 확인해보자.

- 아주 오래된 단독주택의 매매 가격에서 평수를 나누면 평당 토지가격이 나온다.

(연식이 30년 이상이니 건물 가격은 없고 대지의 가격만 있기 때문이다)

2. 실거래가 정보로 확인하는 법

- 밸류맵(valueupmap.com) 사이트 활ㄹ용

 

 

다가구로 신축 건물의 수익성 알아보기

- 건폐율과 용적률을 알면 대략 예상 가능 (밸류맵 사이트로 확인 가능)

- 건폐율, 용적률의 최대치는 '용도지역'으로 결정된다.

- 제2종 일반주거지역은 건폐율 60퍼센트, 용적률 250퍼센트가 적용된다.

- 건폐율 : 대지면적 60평의 60퍼센트 정도를 가정하면 36평이 건축물이 차지하는 대지 면적

- 용적률 : 최대 몇 층까지 지을 수 있는지 알 수 있는 기준이다.

- 연면적 : 건축면적의 합. 36평 곱하기 층수의 합이 연면적을 넘을 수 없다

- 전체 대지(60평)의 면적의 250퍼센트, 즉 150평까지 건축면적으로 활용할 수 있다.

- 최대 몇 층까지 지을 수 있을까? '36x5'는 180이고, '36x4'는 144다. 즉 최대 4층까지 지을 수 있다

ex)건폐율 60% - 최대 건물면적 = 대지 평수 x 0.6

ex)용적률 250% - 최대 연면적 = 대지 평수 x 2.5

ex)32평형(실면적 25평)

 

- 신축 건물의 원가 = 대지비용(1,100만 원 x 평수) + 건축비(연면적 평수x평당건축비)

대지비용 : 필지 2개(3억+2억 5,000만 원) = 5억 5,000만 원

건축비 : 연면적(36평x4층 = 144평) x 평당건축비 대략 400만원 = 5억 7,600만 원

총 : 대지와 순수 건축비만 계산(모든 부대비용 불포함) = 11억 2,600만 원

 

해당 건물이 지어지고 빌라 8세대를 분양했다.

한 세대당 2억 5,500만 원에 분양 했는데 만약 8채 모두 분양이 된다면

총 매출이 20억 4,000만 원이다.

대지와 순수 건축비를 빼면 순수익이 9억 원이 조금 넘는다.

여기서 세대당 내부 인테리어와 가구 같은 부대비용을 빼면 실제 순수익이 될 것이다.

대략적이지만 수익률은 어느 정도 짐작해볼 수 있다.

 

 

 

상가로 월세 수익 이해하기

- 상가는 평당가가 큰 의미가 없다.

- 토지 지분이 작아 토지 평당가가 차지하는 비중이 그리 크지 않기 때문이다.

- 상가에서 중요한 건 상권의 입지와 상가가 입점한 상가빌딩의 입지다.

상가의 가격은 그 두 가지로 결정된다.

상권

- 입지보다 더 중요한 건 유효 수요 대비 상가의 수다.

(상가를 이용할 수 있는 사람의 수에 비해 상가의 개수가 적으면 좋은 상권, 일명 항아리 상권)

상가빌딩 이름

- 상가빌딩에 입점한 업종도 중요하다.

- 병원이나 학원처럼 깔끔하고 한번 들어오면 잘 나가지 않는 업종으로 구성된 빌딩이 좋은 건물

- 반대로 지하에는 노래방이 있고 1층에는 술집이 있고, 2층부터 고층까지 고시원, 사무실, 휴대폰 수리점 등

소매점이나 사무실이 들어 있으면 좋은 건물이 아니다. 건물 자체가 나쁘다는 게 아니라 조합이 나쁘다는 것이다.

층수

- 상가에서 층수는 매우 중요하다.

- 1층과 2층은 하늘과 땅 차이만큼 가격 차이가 나지만 2층과 3층의 차이는 크지 않다.

- 상가는 1층이 대장이다.

월세 정보

- 매매 물건을 보면 매매가도 나오지만 기존의 보증금과 월세가 함께 나오는 경우도 많다.

- 만약 월세 정보가 없다면 월세로 나온 매물과 함께 비교해야 한다.

- 월세 수익률이 얼만지도 꼭 적어둬야 한다.

전용면적

- 상가는 전용면적으로 크기를 가늠할 수 있어야 한다.

전용면적만으로도 대략적인 월세 시세를 예측해볼 수 있다.

 

 

 

적정 평당가로 적정 매매가 구하기

- 어떤 아파트의 33평 가격이 오르면 바로 옆에 있는 아파트의 33평도 함께 오른다.

- 평형 별 시세는 천천히 반영된다. 우리 동네 33평이 오르고 옆 동네도 오르고

한 바퀴 다 돌 때쯤 되면 그다음 평형이 오른다.

 

 

 

부동산 데이터의 핵심 이론

- 지금까지 나의 부동산 공부는 수 읽기와 복기의 반복이었다.

- 부동산은 날씨와 비슷하다. 가까운 지역일수록 날씨가 같을 확률이 높다.

 

- 아파트는 결국 지역이라는 범주 내에 있다.

아파트의 가격 자체가 오르는 게 아니라 그 지역의 변화로 입지가 좋아지면서

아파트 가격이 오르는 것이다. 그러므로 아파트보다 더 중요한 것이 지역이다.

 

- 아파트의 시세를 공부한다고 생각하지 말고 지역 시세를 공부한다고 생각하라.

모든 키워드를 지역으로 바꿔라. 그게 올바른 방법이다.

 

- 때에 따라서는 랜드마크 아파트가 상승하며 그 지역이 전반적으로 오르는 모습을 볼 수 있다.

이 경우도 특정 아파트가 지역의 시세를 끌어올린 것은 아니다.

지역에 거주하고 있는 수요가 시세를 움직인 것이다.

 

- 서울로 따지면 성북구가 오르면 인접한 지역인 노원구, 강북구가 오를 확률이 높지만

입지 수준이 비슷한 은평구와 강서구가 오를 확률도 매우 높다.

유사한 입지이기 때문에 지역이 멀리 떨어져 있어도 가격이 함께 움직이는 것이다.

 

- 부동산 투자에서 가장 확실한 호재는 유사한 입지의 가격이 급상승 하는 것이다.

 

 

 

인구의 법칙

- 서울, 경기도로 인구가 계속 빠져나갔지만 오히려 서울의 시세는 더 많이 상승했다.

인구 지표는 시세의 오름과 내림을 예측하기 위해 보는 지표가 아니다.

1. 인구 대비 공급

2. 인구 대비 미분양

3. 인구 대비 가격 상승률

- 시세 상승 : 지방 소도시보다는 광역시가, 광역시보다는 수도권이 더 큰 폭의 상승할 수 있다.

- 유입될 수 있는 돈의 크기가 인구 수와 밀접한 관련성

4. 인구 대비 평당가

 

 

 

지역의 흐름과 평형의 흐름

- 부동산 대세 상승기

A지역의 모든 평형이 오르고 인접 B지역이 오른다 X

A지역 중소형이 오르면 B지역의 중소형이 오른다 O

(사람들은 리스크를 감수하지 않으려는 경향이 있기에 내가 살고 있는동네 중소형이 오르면

바로 옆 동네 중소형부터 살펴본다. 무리해서 대형부터 보지 않는 것이다.

우리 동네의 입지가 좋은 대형 아파트가 오르는 걸 눈으로 확인한 후

그제야 인근 지역 대형에 관심을 둔다)

 

 

 

분양권 시세 검증법

- 자신이 살고 있는 동네에 모처럼 새 아파트가 분양되면

부동산 지식이 있는 사람은 입지 분석을 해본다.

분양가가 적정한지 입지 기준으로 살펴본다.

인근 구도심 유사 입지 아파트 평당가와 새 아파트의 평당가를 비교하는 것이다.

(보통은 입지가 비슷해도 유사 입지 아파트 대비 10~20퍼센트 높은 가격으로 분양하는 것이 일반적)

(입지만 놓고 보자면 아무래도 새 아파트보다 구도심이 조금 더 좋을 확률이 높다. 좋은 입지부터 아파트가 들어서기 때문)

* 가격 = 입지 + 상품성(연식) + 가격 경쟁력

 

- 연간 물가 상승률 2퍼센트

 

 

 

거래량 데이터에서 알아야 할 내용은?

1. '관할시군내' 항목은 실거주 목적일 가능성이 크다.

2. '관할시도내' 항목은 투자와 실거주 경계선에 있다.

(그래도 같은 시도이기 때문에 실거주일 가능성이 크다)

3. '관할시도외 서울'은 실거주 목적일 수도 있지만 다른 의도가 더 크다고 볼 수 있다.

4. '관할시도외 기타'도 '관할시도외 서울'과 마찬가지다.

(투자성이 있는 건으로 보는게 합리적)

 

항목별 특징을 이해했다면 4개 항목의 월별 거래 건수를 가지고

10년 치 평균을 구한다. 그리고 이번 달과 10년 치 평균을 비교해본다.

평균보다 많이 거래되고 있다면 그들이 움직이고 있는 것. (실거주자 혹은 투자자)

 

부동산 흐름은 최소 2~4년의 상승을 보이는 경향

따라서 어떤 해의 첫날인 1월 1일 시점에 작년 거래량을 살피고 1등 지역으로 달려가도 전혀 늦지 않다.

 

 

 

월세 수익률 높은 아파트 찾기

- 시세차익과 월세 수익률은 구조적으로 이루어질 수 없는 상극이다.

- 입지가 좋으면서 호재가 있는 곳은 매매가가 상당히 높기 때문에 월세 수익률은 형편 없다.

- 월세 수익률이 높은 곳은 매매가가 1억 원대로 굉장히 저렴해 전세금을 마련하기 힘든 세입자가 선택한다.

 

월세 수익률 극대화 전략, 임대사업자 지출

- 민간임대주택매입자금이란 주택도시보증공사(HUG)가 운용하는 주택도시기금 중 하나다.

(임대를 목적으로 주택을 매입하는 기업 또는 일반 임대사업자를 대상으로 매입비용을 대출해주는 제도)

 

- 해당 대출을 선호하는 이유는 대출한도 없이 여러 건을 진행 가능

혜택1. 금리가 시중은행보다 저렴하다.

혜택2. 거치기간이 길고 고정금리다.

혜택3. 임대 물건으로 등록했기 때문에 제산세 할인 혜택이 있다.

혜택4. 8년 장기일반민간임대부택으로 등록하면 종부세 배제 혜택

 

단점1. 의무 임대 기간을 채워야 한다.

단점2. 임대료를 연간 5퍼센트 이상 인상할 수 없다.

단점3. 세입자가 바뀔 때마다 매번 신고를 해야 하는 불편함

 

 

 

투자금이 적게 들어가는 아파트 찾기

- 투자금이 적게 들어가는 세팅 방법은 월세가 아닌 전세를 낀 투자다. 흔히 말하는 갭투자

- 갭투자는 월세처럼 현금흐름이 생기는 것이 아니다. 오로지 시세차익을 목표로 한다.

(시세차익을 얻기 위해서는 입지를 고려해야 한다)

- 입지가 나름대로 괜찮으면서 갭이 적은 단지를 찾는 것이 포인트다.

- 갭은 매매가와 전세가의 차이를 이용하면 된다.

* 좋은 입지 판단 : 같은 동네에서 입지가 좋은 아파트는 평당가가 비싸다.

입지가 가격에 반영되어 있기 때문에 평당가로 입지를 가늠해볼 수 있는 것이다.

 

- 매매 상위평균에서 전세 상위평균을 빼면 실투자금이 된다.

- 공급면적을 3.3으로 나눠 평수를 구하고 매매 상위평균가에서 평수를 나누면 평당가가 구해진다.

 

 

 

매매수요로 전활될 가능성이 큰 아파트 찾기

- 부동산 상승기 때는 집을 사려는 사람이 많기 때문에 매매가가 높아져 전세가율이 내려간다.

- 부동산 하락기에는 집을 사지 않으려 하기 때문에 전세가율이 높아진다.

- 입지가 좋지 않은 아파트는 상승기와 하락기의 구분 없이 전세가율이 꾸준히 높은 편이다.

- 그러므로 10년 동안의 평균 전세가율을 구해 현재의 전세가율과 비교하기

- 투자는 매매수요가 유입될 가능성이 클 때 해야한다.

* 전세가율 = 전세가 / 매매가 x 100

 

- 전세가율 평균에서 해당 월의 전세가율을 빼면 거품수치가 나온다. (숫자가 작을수록 거품이 없는 것)

 

 

 

에필로그

- 세상에서 제일 중요한 건 시간이고, 절대로 타협하지 말아야 할 것도 시간

- 시간은 지켜야할 것이고 세상은 이용해야 할 대상

- 최고의 배움터는 우리가 매일 접하는 이 도시이지 이 책이 아니다.

 

 

 

Q&A

 

Q. 부동산 투자는 돈이 많아야 하는 거 아닌가요? 소액으로도 가능한가요?

- 2억 원 정도 하는 아파트가 있다고 할 때 대부분 2억 원 이상이 있어야만 거래를 할 수 있다고 생각한다.

주택을 사면 일반적으로 전세나 월세를 주게 되는데,

전세를 주면 전세금이라는 레버리지가 발생하고,

월세를 주면 보증금이 적기 때문에 대출 레버리지를 활용할 수 있습니다.

 

- 만에 하나 매매 잔금 때까지 전세가 맞춰지지 않는 경우는 대출로 잔금을 내고

전세가 나갔을 때 대출을 갚으면 됩니다.

 

- 월세용 투자의 경우 소액의 보증금만 받고 세를 주기 때문에

주택담보대출을 받더라도 세입자가 최우션변제를 받을 수 있습니다.

 

- 결론적으로, 전세 레버리지와 대출 레버리지를 활용하면 실제 투자금은 일반인이 예상하는 수준의 20~30퍼센트

 

 

 

Q. 부동산을 여러 채 소유하면 세금이 많이 나오지 않나요?

- 부동산은 크게 세 가지 종류의 세금

1. 매수

- 매수할 때 내는 세금은 취득세.

- 종목마다 취득세율이 다른데 주택의 경우 매매가의 1.1퍼센트

(그 외 부동산중개수수료와 소유권 이전을 위한 법무사수수료 있지만 세금으로 보긴 어려움)

 

2. 보유

- 보유로 인해 발생하는 세금은 재산세.

- 재산세는 아파트 합산이 아니라 개별로 청구.

- 제산세는 공시지가에 특정 율을 곱한 값.

(예컨대 3억 원 정도 하는 아파트가 있을 때 한 해 재산세는 35만 원, 10억 원이라면 100만 원 정도)

- 보유한 주택의 개인별 공시지가 합산금액이 6억 원 초과할 경우 종합부동산세 납부 대상

 

3. 매도

- 매도할 때 발생하는 세금은 양도세.

- 양도차액이 크면 클수록 세율이 높아집니다.

- 서울을 중심으로 수도권 다수의 지역이 조정 대상지역으로 지정되어 양도세가 중과.

- 기존 세율에서 2주택자는 10퍼센트, 3주택 이상 보유자는 20퍼센트가 기본세율(6~42퍼센트)에서 중과.

 

 

 

Q. 직장인은 부동산이나 세입자 관리가 어렵지 않나요?

- 토지는 가보지 않고서는 알 수 없기 때문에 직장인이 하기에는 무리가 있습니다.

하지만 주택이나 상가라면 관리가 그다지 힘들지는 않습니다.

공실이 무서울 뿐 관리 자체가 힘든 것은 아닙니다.

 

- 임대인으로서 배려하는 마음으로 임차인을 대한다면

직장에서 조직생활을 하는 것보다는 훨씬 쉽다고 생각합니다.

 

 

 

Q. 현장에 가면 뭘 어떻게 해야 하나요?

- 거주하는 사람이라는 느낌으로 그 동네를 둘러보세요.

아침에 눈을 떠 출근한다는 생각으로 주변 교통을 살펴보시고,

자녀를 등교시킨다는 생각으로 학교 가는 길목을 둘러보시고,

평상시 자주 이용하게 되는 마트나 학원, 병원, 커피숍 등을 찾아보세요.

 

- 조경이 어떤지, 주차장이 아파트와 연결되어 있는지 살펴보세요.

- 어떤 동이 햇볕이 잘 들고 소음이 없는지도 체크해보세요.

- 그러고 나서 부동산중개소에 들러 이것저것 질문해보세요.

- 동선은 미리 짜두고 움직이는 게 좋습니다.

- 잘 모르는 동네에 간다면 제일 좋은 아파트부터 돌아보는 게 좋습니다.

- 비싼 데에는 다 이유가 있으니 왜 비싼지를 역으로 추적하다 보면 입지를 자연스레 익히게 됩니다.

 

 

 

Q. 부동산중개소에 들어가서 무슨 대화를 해야 할까요?

1. 이곳에 이사 오기 위해 알아보고 있다고 하는 것 (덜 부담)

- 이 동네에서 가장 인기 있는 아파트는 어디이고 이유는 무엇인지

- 이곳에 거주하는 분들은 어디로 출근하는지

- 교통은 무엇을 주로 이용하는지

- 자녀들 학교는 어디로 보내는지

- 편의시설이 있는지

* 거주와 관련된 가장 기본적인 질문부터,

조금 더 나아가서는 저렴하게 나온 매물이 있는지,어떤 게 좋은 물건인지

 

2.이곳에 투자를 하기 위해 알아보는 중이라고 밝히는 것

- 질문하기보다는 먼저 내 상황을 알려주는 것이 좋습니다.

- 내가 가진 투자금과 매입하고 싶은 사이즈와 금액대를 알려주는 것이 좋습니다.

- 나와 매물이 있다는 내부를 살펴보는 것도 좋습니다.

- 없다면 해당 지역에 대한 브리핑을 요청하는 게 좋습니다.

- 이 동네의 장단점은 무엇이고 어떤 개발 계획이 있는지와 같은 청사진을 들어야 합니다.

(손품으로 잡아내지 못했던 부분들을 많이 포착하게 될 것)

 

 

 

Q. 내 집 마련부터 하는 게 좋을까요? 투자부터 하는 게 좋을까요?

- 저는 이렇게 조언합니다. 사회 초년생은 내 집 마련을 일찍 하는 것보다 투자를 먼저 하는 게 좋고

- 자녀가 학교 들어갈 나이가 됐고 어느 정도 정착을 해야 하는 분들은 내 집 마련부터 고민하는 게 좋다고요.

- 부동산은 돈을 만드는 게 아니라 굴리는 개념입니다.

- 그러니 한 살이라도 젊을 때 많은 돈을 깔고 앉아 대출이자를 갚아나가기보다는 투자를 하는 게 좋다고 생각합니다.

 

 

 

Q. 수익형이 좋을까요? 시세차익형이 좋을까요?

- 처음 한두 번은 월세로 투자하는 걸 적극적으로 권합니다.

- 지역 선정, 계약, 인테리어 수리, 세입자 관리와 같이 한 사이클을 직접 경험해보면

공부만 할 때보다 빠르게 감을 잡을 수 있기 때문입니다.

 

 

 

Q. 전업투자자가 되고 싶은데 어떤가요?

- 저는 말리는 편입니다.

- 투자는 기본이고 자신의 무기가 하나 더 있어야 한다고 생각하기 때문입니다.

- 부동산 투자는 일을 만들거나 돈을 만드는 것이 아니라 돈을 굴리는 일입니다.

 

 

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참고 사이트

인허가 실적으로 입주물량 예측하기 : 한국감정원 통계 사이트(r-one.co.kr)

경매 통계 자료 : 두인경매(dooinauction.com)

지역별 인허가 실적자료 : 한국감정원 통계사이트

미분양 정보 : 국가 통계포털 또는 국토교통부 통계누리 사이트

실거래 시세 정보 : 밸류맵(valueupmap.com)